融创销售目标冲3000亿，负债率阶段性上升乐视成包袱，如何兼顾高周转、增利润?

在大举“买买买”之后，融创下半年减缓拿地，计划到2019年负债率降到70%以下，净利达10%以上。

有“并购王”之称的融创，花150亿收购乐视网、乐视影业、乐视致新部分股权;斥资438亿接盘万达13个文旅项目;又拿下金科股份、北京链家、天津星耀、重庆华城富丽等多个项目的股权。

在大举“买买买”的同时，融创的负债也日益攀升。在此背景下，在中期业绩发布会上，融创在上调销售目标至3000亿的同时，提出放缓拿地、降负债、增利润的发展思路。

融创96%的土地储备集中在一线城市、环一线城市及核心二线城市，在这些城市限购背景下，下半年融创的业绩是否会受影响?其高周转的模式能否持续?未来高利润又能否得以释放?

限价之下回笼资金存挑战

8月单月融创实现合同销售金额305.4亿元，同比增长237%，创下单月销售历史新高。除整体销售业绩实现较大增长外，盈利能力也快速提升。截至2017年6月，融创营业收入为133.33亿元，较去年同期增长25.9%;毛利为26.16亿元，同比大增86%。

截至今年上半年，融创96%的土地储备都分布在一二线及环一线城市。在调控背景下，融创如何实现3000亿的销售目标?

对此，协纵策略管理集团资深专家认为，一二线城市开发商普遍面临的问题是限价，在此情况下，一些开发商选择“捂盘惜售”，但融创需要回笼资金，或面临挑战。

在调控背景下，融创的高周转模式能否持续?

业内人士指出，相比招拍挂，收并购土地周转更快，可实现快速销售。据克而瑞研究中心的数据显示，截至2017年8月，融创41%的土地储备处于开发状态。另据相关媒体报道，2016年9月融创收购融科资产包后，仅一个季度即贡献百亿销售;2017年5月收购天津星耀五洲项目，三个月后已经蓄客开盘;近期收购的万达文旅资产包，很多项目交割后便开始销售。

对此，投资专家董翔表示，从融创的推货节奏上看，9-12月占全年销售的45%-50%。因此，他认为融创全年销售金额在3100亿-3200亿元，加上万达资产包，全年销售金额可达3300亿-3400亿元。

负债率仅是阶段性上升

在此前大举“买买买”的同时，融创的负债也日益攀升。中报显示，截至2017年上半年，融创总资产4238亿元，总负债3896亿元，融创中国的资产负债率达到了91.92%，较2016年末的水平再度上涨4个百分点。其净负债率达259.9%。

融创相关负责人对此的解释是：融创的负债率上升是阶段性的，一是因为加大土地储备，二是超过2000亿的已销售物业尚未交付结转并相应增厚股东权益。分子扩大而分母滞后，导致负债率短期上升。

考虑到融创拥有较高的土地储备，融创下半年将不拿地、少拿地、缓拿地。计划到2019年净负债率和总资产负债率都降低到70%以下。此外，融创还看中毛利率指标，保证做到毛利25%，净利10%以上。

协纵研究部专家认可融创这一做法，“未来若没有新股东入股，或巨额补充本金，将面临财务困难”。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，融创对降负债率有较为明确的导向，充分说明融创对当前财务压力的关注，也有助于增强企业的资信。

不过，记者注意到，融创对乐视网及乐视致新的投资计提减值拨备11.1亿元。黄立冲认为，乐视是融创的“滑铁卢”，最大的风险是未来的拨备和对其现金的要求，到年底不排除将产生更大的拨备。而在严跃进看来，乐视会对融创带来一定的压力，乐视不再是“香饽饽”，而是“烫手山芋”，后续对乐视业务如何改造，是融创需考虑的内容。