现场直击

万科A近日宣布2016年度每10股派发现金7.90元(含税)引发股价上涨，H股创历史新高。8月25日上午万科集团2017年中期业绩发布会在深圳举行，这是王石离开万科后郁亮首次以董事长身份举行业绩发布会，他会说些什么呢？第一财经大直播带你直击现场，敬请期待！

记者已经到了万科业绩会发布现场，稍后带来现场直播！

主持人：我们现在正在进行万科2017年中期业绩发布会直播，我们所在位置是位于深圳福田区黄冈路深圳万科，最近搬到这边，我们可以看一下这边新的办公大楼是非常崭新的。

这次万科中期业绩发布会是王石先生引退之后万科举办的第一次业绩发布会，也是郁亮先生第一次以董事长身份来主持业绩发布会。

王章亮：年报和一季报曾经披露过的一样，他们的物业收入实现了70%的增长，达到营收将近30亿，这也是万科在房地产白银时代实现一个转型，因为无论是万科前主席王石也好，还是现任主席郁亮也好，他们都说万科未来发展方向是要做城市发展配套服务商。

这个实际是从万科物业这一条线发展来说，这个发展还是非常符合预期，非常好的，这个就是它的年报从财务数据一直从公司发展战略给出的一个亮点。

王章亮：从整体战略而言，我们注意一点7月6号恒大持有股份转给深圳地铁集团，完成过户，深圳集团正式成为万科第一大股东，深圳地铁集团和万科合作强强联合是真正的一个尘埃落定，尘埃落定之后，万科可谓是以后可以更加大跨步的在城市轨道交通、物业、地铁，轨道+物业方向发展。

王章亮：对于城市而言，一二线城市未来肯定会扩张，但是它规模扩张可能会有限，但是如果是依托轨道发展而言，有望实现真正城市规模的疏导。

我们说从中央决策而引，包括雄安新区的建立，疏导首都城市功能，包括以后各大城市，上海、深圳、广州未来都会出现一些一线城市周边的卫星城市，来承接一线城市的集中分散资源。有了深圳地铁这样一个大股东的帮助，我们相信万科在整体发展战略上只会走得越来越好。

主持人：从现在的这个估值角度来看，您觉得现在万科是不是一个值得投资的时点呢?

王章亮：我们看到财务报表披露的股东人数，万科二季度股东人数达减21%，人均持股超过3.6万股，实际上在万科股价相对历史高位的位置，筹码出现集中，这从技术分析上讲。

筹码资金角度讲，它是一个起稳迹象，另外从估值角度讲，万科中报披露每股收益6.6毛，按照每年年底年报收益它会中报大概3.6倍左右，它预计年报EPS每股收益将会在2.5元左右。

王章亮：现在它的动态估值也就相当于8倍左右，实际上现在估值还是比较有优势的。

所以对于万科这个股票而言，下行空间比较有限，上涨空间可以预见到，它是市场上比较难得、比较确定性一个投资标的。

主持人：谢谢您。王总。

接下来的时间，我们将要连线的是来自香港的地产与财经资深评论人黄立冲，来给我们分析一下万科长租公寓项目。

黄总您好，请您分析一下这次万科中报有哪些亮点，是否符合预期？

黄立冲：亮点说不上，主要是中规中矩，万科向来一般都是落后一些领先的房企，这一次我认为还是符合预期的，主要的原因是万科前段时间经历的1-2个月的股东减少，这个对管理影响和业务影响还是很大，而且管理层实施一些计划。

在报表上面，某种程度还是会显现出来，而且后面也会继续显现出来，所以销售收入、利润，我发现他们现在比起碧桂园和中海是排到第三，无论销售收入还是利润都是第三，都在落后他们两家。

黄立冲：还有另外一个原因，就是万科近来它承担了更多的社会责任，比附说参与以租代售，这是符合社会责任的要求，但是从一个经营企业和盈利性企业来说，获取利益最大化。

主持人：在这次报告中，万科重点提到了长租公寓方面，万科已经覆盖到21个一线和二线城市，累计获取房间数已经超过7万间，我们知道长租公寓的业务盈利能力并不强，您觉得为什么万科依然愿意把它作为一个战略业务呢?

黄立冲：其实很多上市公司，包括搜狐中国，除了获利，还考虑到投资的概念，希望往一些比较热门的投资概念里面靠，使它的股票获益。比如说共享公寓业务，他们比较热门的，包括联合办公业务，比较热门的一家公司叫美国的VIVO，相当于给他们估值是200亿美元，而且这家公司实际上报表应该还是没有获利的。

那么在这样的情况之下，某种程度来说这是一种资本的风向，很多房地产商也会赶这个热闹，希望对他们的股票，对他们的估值有所帮助，这是一个。

黄立冲：第二个就是，其实公寓业务有一点很重要，在中国公寓的租金回报率是很低的，这是中国资产的特点，跟海外完全不一样，那么它租金回报率一般是跑不赢债务成本的。

如果万科持有公寓，就自持的公寓，持有这个物业的话，对他们业绩是一个拖累，做的越大，对业绩的拖累就会越严重，我说的是单纯从报表而言。但是从投资概念而言，对它是有帮助的。

主持人：您觉得万科可以通过哪些方式来提升这种盈利能力呢?长租公寓的盈利能力。

黄立冲：想提升长租公寓的盈利能力有一个非常重要的原则，这在中国比较有用，在中国千万不能持有物业，然后来出租。由于中国的物业是供求有点失衡的，什么叫供求失衡?在某一个领域价格稍微中高档的领域，它就会严重的供过于求，那么在一些低端的领域，它是求过于供。

那么在万科这种开发商的成本结构来讲，是很难做出低端的物业，而如果它采用自持物业驻足的话，那肯定回报在业绩上不但少于销售，而且少于利润，而且是可能亏损。

主持人：谢谢您黄总。再见。非常感谢来自香港的地产资深评论人黄立冲先生的解读。刚刚我们是解读了万科的长租公寓项目，万科从2014年开始已经提出向城市配套服务商转型，在除了一些传统的住宅业务之外，也是在向多个领域去拓展业务，包括我们刚刚提到的长租公寓，以及商业开发与运营，物流地产，还有物业服务等等。

主持人：接下来我们会继续分析它今年7月份的一个大动作，在物流地产方面的动作，也就是以将近170亿元价格收购了普洛斯，我们可以先了解一下，今年7月14号，普洛斯公布中国财团以790亿元人民币价格来收购普洛斯，其中万科占股是21.4%，出资额是169元。

收购普洛斯对于万科未来来说有哪些重大影响呢?我昨天也是电话采访了来自上海的同策咨询研究中心总监张宏伟先生来做了一个解读，现在我放一下他解读的一段电话录音。

张宏伟：具体来讲有这么几个方面。第一个来讲，有了物流地产开发和运营能力之后，对于未来的住宅业务来讲它的难度会明显提升，第二个就是它的融资成本也会降的比较低一点，第三个就是普洛斯也好，还有它前期收购的叶力股份商业地产领域的一个平台也好。